Baux commerciaux : Évaluation de l’indemnité d’éviction à compter de la date de départ du locataire

Le préjudice causé par le refus de renouvellement du bailleur doit être évalué à la date du départ du locataire s'il quitte volontairement le local commercial.

Un bailleur, dont le local commercial est donné à bail à une société, lui délivre un congé, à effet du 30 juin 2010, comportant refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction.
Le 20 janvier 2012, le locataire commercial assigne le bailleur en paiement d'une indemnité d'éviction et en restitution des sommes versées au titre de l'occupation des lieux du 1er juillet 2010 au 2 avril 2013, date de leur libération.

Dans un arrêt du 29 novembre 2017, la cour d'appel de Toulouse retient le caractère transférable du fonds de commerce et fixe l'indemnité d'éviction à la valeur du droit au bail.
Les juges du fond estiment que le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 23 janvier 2014 produit par le bailleur établit la disponibilité, à proximité des lieux, de locaux équivalents, susceptibles de permettre à la société locataire de poursuivre son activité commerciale.

Dans un arrêt du 14 mars 2019, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation casse et annule l'arrêt.
La Cour de Cassation estime que la cour d'appel a violé les articles L. 145-14 et L. 145-18 du code de commerce en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la société avait libéré les lieux le 2 avril 2013.
En effet, le préjudice causé par le refus de renouvellement du bailleur est évalué à la date du départ du locataire s'il quitte volontairement les lieux.

Par ailleurs, la cour d'appel de Toulouse avait accueilli la demande de la société en restitution des sommes versées pendant la période de maintien dans les lieux, retenant que l'action en paiement de l'indemnité d'occupation atteinte par la prescription entraîne l'extinction totale du droit à réclamer cette indemnité.

La Cour de Cassation considère que la cour d'appel a violé l'article L. 145-28 du code de commerce en statuant ainsi, alors que le maintien dans les lieux se fait aux clauses et conditions du contrat expiré, et que l'indemnité d'occupation est réputée fixée à la valeur du dernier loyer payé en l'absence de fixation en application des dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce.

Source : Office notarial de Baillargues, Economica - Droit des Affaires, 25 mars 2019, "Indemnité d'éviction évaluée au jour du départ du locataire"