Location meublée, ce qu’il faut savoir

Location meublée, ce qu’il faut savoir

Beaucoup de propriétaires ont des difficultés à récupérer un bien qu’ils louent. C’est pourquoi de plus en plus privilégient la location meublée. En signant le contrat de location, le propriétaire ne s’engage que pour 12 mois, renouvelable par tacite reconduction. Cette durée est de 9 mois si l’occupant est un étudiant.

C’est donc beaucoup moins contraignant qu’une location nue. En outre, dans le cas d’une location meublée, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption pour acheter. Autre avantage, le délai de préavis pour donner congé au locataire n’est que de trois mois avant la fin du bail contre 6 mois pour une location vide. Quant au montant du loyer, il peut être supérieur de 15% à celui d’une location nue.

Mais c’est surtout au niveau fiscal que la location d’un bien meublé est intéressante. Elle permet de percevoir des loyers pas ou peu fiscalisés. En effet, les loyers sont taxables dans la catégorie de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celles des revenus fonciers classiques.

Selon le montant des loyers qui ont été perçus sur une année civile, deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer. Tout d’abord le micro-BIC peut s’appliquer si le montant des locations sont inférieurs à 70 000 euros. Le calcul du revenu net correspond à un abattement de 50% sur les recettes brutes. Concrètement, le propriétaire n’est imposé que sur la moitié des loyers perçus. Mais sachez cependant qu’aucune autre charge ne peut être réduite.

Si les loyers perçus sont supérieurs ou égaux à 70 000 euros, le propriétaire est obligatoirement imposé au régime réel.  Celui prévoit la déduction des charges euro par euro. A noter que, même pour des revenus inférieurs 70 000 euros, le propriétaire peut choisir le réel et non pas le micro BIC. Déclarer au réel peut être plus avantageux que le micro-BIC. En effet, on a vu que le réel permet de déduire les charges courantes (intérêts d’emprunts, travaux, assurance, impôts fonciers…) mais il permet aussi de déduire l’amortissement du bien.

Si la solution du meublé peut être plus rentable que la location nue, il faut cependant avoir conscience des coûts d’entretiens qui peuvent être supérieurs à ceux d’une location vide. La location en meublé implique un turn-over important de locataires, il faut donc prévoir des coûts d’entretien plus importants. Ces coûts sont d’autant plus importants dans le cas de locations saisonnières qui nécessitent de changer régulièrement la literie, le linge de maison ou encore l’électroménager.

Et les frais augmentent encore si le propriétaire fait le choix de confier la gestion de son bien à une agence immobilière. Les frais de gestions peuvent représenter jusqu’à 10% du loyer contre 5% environ pour un bien vide.Et comme tout investissement, le propriétaire doit bien s’assurer qu’il y a un bien un marché pour des locations en meublé. La location d’un logement équipé est généralement plus facile dans une grande ville où il y a plus de mobilité, étudiante ou professionnelle.

Pour être considérée comme une location meublée, le logement doit être équipé au minimum des 11 éléments suivants :

• Une literie comprenant couette ou couverture
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher
• Des plaques de cuisson
• Un four ou micro-ondes
• Un réfrigérateur et un congélateur, ou au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C.
• De la vaisselle nécessaire à la prise de repas
• Des ustensiles de cuisine
• Une table et des sièges
• Des étagères de rangement
• Des luminaires
• Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement