Comment se déroule une adjudication ?

Acheter aux enchères par adjudication

Notre cabinet diligente de nombreuses procédures de saisies immobilières qui aboutissent à une vente aux enchères devant le Tribunal. Nous pouvons également, à votre demande, porter des enchères. Les ventes judiciaires immobilières s’adressent aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels. Elles se font sous le contrôle du Tribunal et avec le concours obligatoire d’un avocat pour porter les enchères. Le jugement rendu constitue le titre de propriété de l’acquéreur sans qu’il soit nécessaire d’établir un acte notarié.

Vous pouvez interroger notre cabinet sur le calendrier des prochaines ventes ou en consulter la liste sur notre site.

Procédure avant la vente

Le « cahier des conditions de la vente » peut être consulté au greffe du Tribunal et au cabinet de l’avocat chargé de la vente. Vous y trouverez la description de l’immeuble, l’indication des éventuelles servitudes, les renseignements relatifs à l’urbanisme ainsi que la mise à prix. Lorsque la date de la vente est fixée, une publicité est réalisée dans les journaux au cours des semaines qui précèdent l’audience de vente.

La visite des lieux est organisée environ quinze jours avant la vente, avec l’assistance d’un huissier de justice désigné par le tribunal, notamment, lorsque le bien est occupé.

Dans tous les cas, l’avocat qui organise la vente est à la disposition des amateurs pour les renseigner sur l’immeuble et les conditions de la vente.

Les conditions pour enchérir

Les enchères sont portées obligatoirement par un avocat du barreau du Tribunal Judiciaire devant lequel la vente a lieu. Avant de porter des enchères, vous devrez remettre à votre avocat un chèque de banque représentant au minimum 10 % du montant de la mise à prix avec un minimum de 3 000 euros ou caution bancaire irrévocable. Dans certains cas une consignation plus importante vous sera demandée.

Cette consignation est destinée notamment à couvrir non seulement tous les frais qui ont été nécessaires pour parvenir jusqu’à la vente (frais préalables) mais également tout ou partie des autres frais qui seront à régler après la vente : émoluments des avocats, droits d’enregistrement. En outre, l’avocat s’assurera de l’état-civil du candidat à l’adjudication ou encore de son statut matrimonial, tout en évoquant les modalités financières de l’acquisition.

Tout particulier ou toute société constituée avant l’adjudication peut porter des enchères.

Le déroulement des enchères

Les ventes aux enchères immobilières sont publiques et quiconque a le droit d’y assister en spectateur. Elles se déroulent au Palais de Justice, siège du Tribunal Judiciaire, à l’audience dite des « criées ». En général, plusieurs dossiers sont regroupés pour une même audience. En partant de la mise à prix fixée au cahier des conditions de la vente, les avocats portent les enchères et l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur.

Toutefois, la vente n’est définitive qu’après un délai de 10 jours pendant lequel n’importe quel amateur pourra envisager de mettre en place une surenchère d’un minimum de 10 % du prix atteint. Dans ce cas, une nouvelle vente est organisée à une audience ultérieure avec nouvelle publicité.

Les formalités après l’adjudication

L’adjudicataire est tenu de payer son prix dans un délai de 2 mois. Passé ce délai, le prix de vente est augmenté des intérêts au taux légal. Pendant le délai octroyé, l’adjudicataire peut négocier le prêt bancaire qui lui est nécessaire pour payer le prix.

L’avocat qui a porté les enchères procède à la publication du titre de propriété de son client au service de la publicité foncière, tout comme fait le notaire dans le cadre d’une vente amiable.

La procédure de distribution, au cours de laquelle le prix d’adjudication est réparti entre les créanciers, a également pour but de faire radier les inscriptions hypothécaires qui grevaient le bien. En aucun cas, l’adjudicataire n’est tenu de payer les dettes du saisi et les charges de copropriété dues par le saisi. Si le bien est occupé, il conviendra de déterminer par qui (le saisi, un locataire …), dans quelles conditions et si le titre d’occupation est régulier ou non. L’avocat de l’adjudicataire se chargera, le cas échéant, de la procédure d’expulsion en collaboration avec un commissaire de justice ; les frais et les honoraires viendront s’ajouter au prix de l’adjudication. A défaut de paiement du prix, l’adjudicataire s’expose à ce que le bien soit remis en vente.

L’adjudicataire défaillant est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix de revente, puis conserve à sa charge les frais taxés. Il ne peut prétendre à la répétition des sommes qu’il aurait déjà acquittées.

Le cout global

Dans l’hypothèse où vous seriez déclaré adjudicataire, le détail de ce que vous devrez régler peut se résumer ainsi :

• Le prix d’adjudication,
• Les intérêts au taux légal si le prix est réglé plus de 2 mois après l’adjudication définitive ;
• Les frais préalables (frais de procédure et de publicité) qui sont généralement de l’ordre de 4.000 à 5.000 euros ;
• Les taxes dues au Trésor Public (droits d’enregistrement) globalement évaluées à 5 % du prix ;
• Les taxes dues au Trésor Public (droits d’enregistrement) globalement évaluées à 5,81 % du prix sauf marchand de biens ;
• Les frais de publication du jugement au service de la publicité foncière (dans la plupart des cas, quelques centaines d’euros) ;
• Les honoraires d’avocat (émoluments) qui se partagent entre l’avocat ayant poursuivi la vente et l’avocat ayant acheté et dont le montant, fixé par la loi, est variable en fonction du prix d’adjudication.