Vente et vice cachés

L’acheteur d’un bien, quel qu’il soit, bénéficie de plusieurs garanties une fois la vente effectuée. Il existe deux garanties légales : la garantie de conformité et la garantie des vices cachés. Une garantie contractuelle éventuellement souscrite au moment de la vente peut venir s’y ajouter. Si les commerçants parlent rarement de ces deux garanties légales, sachez qu’en tant qu’acheteur vous en bénéficiez automatiquement sans avoir besoin de souscrire à un quelconque contrat de garantie.

La garantie légale de conformité oblige le vendeur du bien à vous livrer un produit conforme à la description qu’il en a faite et à l’usage attendu par l’acheteur. Cette garantie légale s’applique aux défauts existants à la date de la livraison et vous permet, en tant qu’acheteur, de demander au vendeur de réparer, remplacer ou rembourser le produit non conforme.

La garantie légale des vices cachés est vous protège, quant à elle, des défauts non apparents au moment de la vente. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle on parle alors de vices cachés. Si ce défaut caché rend le produit inutilisable ou diminue fortement son usage, la garantie légale des vices cachés vous permet d'obtenir un remboursement total ou partiel de votre achat ainsi qu'une indemnisation en cas de dommage.

Ces deux garanties légales ne couvrent donc pas les mêmes risques et ne sont pas soumises aux mêmes conditions.

Les conditions pour bénéficier de la garantie des vices cachés

Le défaut doit réunir plusieurs conditions afin que l’acheteur puisse faire jouer la garantie légale des vices cachés :

Tout d’abord et de manière logique, le vice doit être caché. Cependant, cela ne signifie pas que le vice a été dissimulé par le vendeur mais plutôt qu’il s’agit d’un vice qui n’est pas apparent lors de l’achat. L’acheteur doit ignorer le vice au moment de la vente mais le vendeur peut également ignorer le vice. Toutefois, les juges ne retiendront le vice caché que si l’acheteur a procédé à un minimum de vérification. Si l’acquéreur avait connaissance du vice au moment de la vente alors le vice n’est plus caché et l’acheteur est réputé l’avoir accepté. Ce sera notamment le cas dans l’hypothèse où l’acte de vente mentionne le risque. Dans ce cas, l’acheteur ne peut pas actionner la garantie.

Le vice doit ensuite être antérieur ou, du moins concomitant à la vente et ne doit pas résulter de l’usure normale du bien. Gardez en tête que la notion de vice caché peut se rapporter à des choses plus ou moins matérielles. En matière de logement par exemple, les nuisances sonores provenant d’une chaudière collective peuvent être considérées comme un vice caché tout comme le caractère inondable d’une maison ou le caractère instable du terrain affectant les possibilités de construction.

Enfin, le vice doit être suffisamment grave. On dit qu’il doit rendre le bien impropre à l’usage auquel il était destiné ou bien diminuer cet usage de telle sorte que si l’acheteur avait eu connaissance du défaut, il n’aurait pas acheté le bien, ou du moins, pas à ce prix-là.

Le recours de l’acheteur 

Le délai pour intenter l’action en garantie des vices cachés est de 2 ans à compter de la découverte du vice. En tant qu’acheteur vous pouvez donc agir même longtemps après la vente !

L’acheteur peut agir contre un vendeur professionnel comme non professionnel et le délai reste le même. Cependant, la responsabilité du vendeur non professionnel (particulier) est limitée par rapport à celle du vendeur professionnel.

En effet, le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance des vices. La jurisprudence considère que le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices de la chose dont il fait le commerce. Donc le vendeur professionnel, même de bonne foi, devra verser des dommages-intérêts à l’acheteur. Il ne peut pas s’exonérer de sa garantie. Se faisant, le vendeur professionnel est présumé être de mauvaise foi. Ce sera donc à lui de prouver qu’il n’avait pas connaissance du vice. Cette présomption n’est toutefois pas applicable aux intermédiaires entre le vendeur est l’acquéreur comme l’agent immobilier par exemple. Seul le vendeur professionnel est concerné.

Lorsque le vendeur est un particulier, il lui est possible de s’exonérer de la garantie. Seule exception : si le vendeur non professionnel est de mauvaise foi, l’exonération de garantie ne jouera pas. L’acheteur devra cependant rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur qui avait connaissance du vice avant ou au moment de la vente. La charge de la preuve pèse ici sur l’acheteur.

Si la garantie joue, l’acheteur peut demander l’annulation du contrat de vente ou la diminution du prix de vente.

Si la vente est annulée, l’acquéreur doit rendre le bien dans l’état dans lequel il l’a acheté et le vendeur lui restituera le prix payé. On parle d’action rédhibitoire. Si le juge estime que le vice invoqué n’est pas suffisamment grave pour annuler le contrat de vente, il peut accueillir une action en diminution du prix. Dans ce cas, il s’agit d’une action estimatoire et des experts viendront estimer la moins-value qui résulte de ce vice. Pour se faire, les experts vont notamment calculer le coût des travaux à effectuer pour que le bien soit remis en état. L’acheteur va bénéficier d’une remise du prix et conservera le bien.

En plus de l’annulation du contrat ou d’une remise du prix, l’acheteur peut également bénéficier de dommages-intérêts s’il estime avoir subi un préjudice. Ce sera notamment le cas si le vendeur est de mauvaise foi.