Mur mitoyen : droits et obligations des copropriétaires

Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ?

Un mur est mitoyen lorsqu’il est commun entre deux voisins. Selon le Code civil, est mitoyen tout mur qui sépare deux bâtiments, une cour et un jardin, un enclos dans un champ. Les deux voisins sont ainsi copropriétaire du mur. Ce régime d’indivision concerne les clôtures séparatives : murs, haies, fossés. Il s’agit d’un véritable droit de propriété dont jouissent les deux voisins en commun.

Comment s’acquiert la mitoyenneté ?

Le mur séparatif est réputé mitoyen, sauf preuve contraire. Ce sera notamment le cas si l’un des voisins possède un titre de propriété indiquant que le mur lui appartient. Il en va de même lorsque le mur comporte des caractéristiques spécifiques d’un seul côté comme des tuiles, des ardoises, une inclinaison, etc. Dans ce cas, le mur est censé appartenir au voisin concerné par ces signes distinctifs.

Autre hypothèse : si l’un des propriétaires prouve qu’il a entretenu ou réparé seul le mur séparatif pendant plus de 30 ans alors le mur est présumé lui appartenir. La présomption de propriété basée sur l’entretien du mur pendant plus de 30 ans prévaut sur un titre prouvant le caractère mitoyen de la séparation.

Si vous souhaitez construire un mur entre votre propriété et celle de votre voisin, vous pouvez lui proposer de créer une clôture mitoyenne. Si vos propriétés respectives sont situées en zone urbaine, votre voisin peut refuser la création de la clôture mitoyenne. S’il accepte, la mitoyenneté devra être établie par acte signé devant notaire et l’acte sera conservé au bureau de hypothèques.

Si le mur existe déjà et qu’il se situe bien en limite de propriété, vous pouvez demander la mitoyenneté et votre voisin ne peut pas s’opposer à votre demande. Dans ce cas, vous devez payer un prix égal à la moitié de la valeur du mur et de sa surface au sol, évalué au moment de l’achat.

Enfin, vous pouvez décider de renoncer à une mitoyenneté. Dans ce cas, vous aller céder la totalité de votre propriété à votre voisin. Vous n’êtes donc plus copropriétaire du mur et vous êtes donc libéré de vos obligations d’entretien et de réparation.

L’obligation d’entretien en commun

Comme pour les coûts de création, le Code civil répartit les coûts d’entretien et de réparation entre les deux copropriétaires de manière égale lorsque le mur est entièrement mitoyen. Si une partie est privative, la participation est proportionnelle à la part que chaque copropriétaire possède. Le propriétaire d’un mur peut décider d’abandonner son droit de propriété pour ne pas avoir à payer de charges d’entretien du mur.

Les travaux sont partagés lorsqu’ils sont utiles à la bonne conservation de l’édifice. Les copropriétaires doivent donc s’entendre sur la nature des travaux mais aussi sur le choix de l’entrepreneur et des matériaux. En cas de désaccord entre les parties, le tribunal judiciaire tranchera le litige. Si les réparations ou reconstructions sont le fait d’un seul voisin, ce sera à ce copropriétaire d’effectuer les travaux à ses frais. Chaque copropriétaire est responsable des dégradations qu’il cause au mur ainsi que des dégradations qui portent atteinte aux droits du second copropriétaire. Le propriétaire responsable des dégradations peut être condamné par le tribunal à assumer seul les frais de remise en l’état.

En cas d’urgence, si le mur menace ruine par exemple, l’un des deux copropriétaires peut effectuer les travaux sans l’accord du second, qui sera tenu de lui rembourser la moitié des frais. L’urgence peut en effet nécessiter une prise de décision unilatérale.

La possibilité d’effectuer des travaux de surélévation

L’un des copropriétaires peut décider seul de rehausser le mur mitoyen ou d’augmenter son épaisseur. Dans ce cas, la partie surélevée ou augmentée lui appartient exclusivement. Corrélativement, les frais d’entretien de cette partie sont alors à sa charge exclusive.

Droit du copropriétaire sur son côté du mur

Chaque copropriétaire peut habiller son côté du mur comme il l’entend. Il peut y accrocher ce qu’il souhaite : plantes grimpantes, fixation de treillage, etc. Dans ce cas, il n’est pas tenu de respecter les distances réglementaires habituelles même si la hauteur des plantes sera ici limitée à celle du mur afin de ne pas empiéter sur les droits du voisin. En effet, si les plantations sont libres, elles ne doivent ni endommager le mur ni nuire au voisin.

L’interdiction de poser des ouvertures

Un copropriétaire ne peut pas insérer d’ouvertures (porte ou fenêtre) dans un mur mitoyen, sans demander l’accord de l’autre copropriétaire. De manière générale, les copropriétaires ne doivent pas effectuer de travaux qui porteraient atteinte à la solidité de l’édifice.