Airbnb et copropriété doivent-ils se résigner à vivre ensemble ?

Tout copropriétaire est en droit de louer son bien. Ainsi, le règlement de copropriété ne peut en aucun cas restreindre cette liberté. Toutefois, des aménagements sont parfois prévus au regard de la destination de l'immeuble. L'enjeu est aujourd'hui majeur avec le développement de la location de type Airbnb. Le contenu d'un règlement de copropriété peut-il alors faire obstacle au droit d'un copropriétaire de louer son appartement en meublé de tourisme ?

Il est fréquent que le règlement de copropriété interdise l'activité commerciale dans l'immeuble.

La location saisonnière de courte durée en meublé correspond-elle à cette définition ? Dans l'affirmative, en application du règlement de copropriété interdisant l'activité commerciale, elle pourrait être proscrite.

Dans un arrêt en date du 25 janvier 2024 (N° 22-21.455), la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a jugé que dès lors que l'activité de location touristique de courte durée en meublé n'était accompagnée d'aucune prestation de services accessoires, elle ne pouvait être considérée comme de nature commerciale.

Par conséquent, pour que la location Airbnb soit de type commerciale et donc susceptible d'être interdite par voie de règlement de copropriété, un service hôtelier ou para-hôtelier annexe doit y être associé.

S'il s'agit d'une simple location, l'activité demeure civile et, partant, d'habitation.

Dans ces conditions, les copropriétaires ne peuvent pas invoquer l'interdiction d'une activité commerciale, contenue dans le règlement de copropriété, pour s'opposer à l'exploitation d'un appartement en location touristique meublée.

Dans la mesure où le règlement de copropriété n'est susceptible d'apporter que des aménagements au droit de location des copropriétaires au regard de la destination de l'immeuble, la marge de manoeuvre apparaît restreinte.

En effet, un règlement de copropriété posant l'interdiction des locations meublées de courte durée, sans que celle-ci soit justifiée par le respect de la destination de l'immeuble, ne serait pas acceptable.

Toutefois, un copropriétaire qui pratique le Airbnb doit s'attacher à respecter la tranquillité de l'immeuble ainsi que les droits des autres copropriétaires.

Dans le cas contraire, une sanction pourrait parfaitement intervenir sur le fondement d'un trouble anormal de voisinage.

Airbnb et copropriété ne sont donc peut-être pas condamnés à vivre ensemble...