Les immanquables de Novembre

1/ Lutte contre les fraudes en matière de performance énergétique (DPE) !

Des DPE erronés produits dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier se multiplient avec de nombreuses actions engagées par les acquéreurs « refroidis » contre leur vendeur, notaire ou diagnostiqueur immobilier.

Un nouvel arrêté, entré en vigueur le 1er octobre, vient renforcer la lutte contre les fraudes liées à ces diagnostics, il s’inscrit dans la continuité d’un premier texte publié le 16 juin 2025, qui avait relevé les exigences en matière de compétences et de certification des diagnostiqueurs immobiliers.

Ce nouvel arrêté introduit une nouvelle mesure : la suspension quasi automatique de l’activité d’un diagnostiqueur ayant dépassé un certain seuil d’activité sur une période glissante de 12 mois.

Concrètement, un diagnostiqueur ne pourra donc plus réaliser plus de 1 000 DPE sur des logements individuels ou des appartements en l’espace d’un an. En cas de dépassement, une suspension quasi automatique de son activité pourra être prononcée, sauf justification valable. Les diagnostics effectués sur des bâtiments collectifs ne sont pas concernés par cette limite.

Cette mesure fait suite à des analyses statistiques ayant révélé des anomalies, certains diagnostiqueurs ayant eu une activité manifestement irréalisable, compte tenu du nombre de DPE réalisés sur 12 mois. L’objectif est ici de garantir la qualité des diagnostics, l’effectivité des visites, et de restaurer la confiance dans le DPE.

2/ Des virements bancaires plus sécurisés grâce à la nouvelle procédure de vérification

Gratuit pour les clients, ce dispositif vise à sécuriser les virements bancaires et à limiter les fraudes, comme l’usurpation d’identité ou la manipulation de RIB, tout en réduisant les erreurs de saisie.

En pratique, la banque vérifie en temps réel, lors du virement, que le nom du bénéficiaire correspond à l’IBAN indiqué. Le client est ensuite informé du résultat et peut confirmer, corriger ou annuler son opération. Si tout concorde, le virement sera exécuté. En cas de non-concordance, le payeur sera informé avant l’exécution du virement. Si les informations sont presque équivalentes, le nom associé à l’IBAN sera indiqué pour guider le payeur.

Ce dispositif s’applique aussi bien aux virements instantanés qu’aux virements classiques.

3/ Responsabilité de l’architecte : la vérification d’une signature contestée s’impose

Deux époux confient à un entrepreneur la construction complète de leur maison. Mais rapidement, des désaccords financiers apparaissent : l’entrepreneur assigne en justice les époux pour le paiement de factures restées impayées, tandis que le couple invoque l’existence de désordres dans la construction.

Un expert est finalement désigné et, à l’issue de son rapport, la responsabilité de l’architecte est mise en cause. Le professionnel se défend, soutenant ne pas être l’auteur de la signature figurant sur la demande de permis de construire, élément clé de sa participation au projet.

Refusant de procéder à la vérification de cette signature, les juges retiennent la responsabilité décennale de l’architecte et le condamnent solidairement avec l’assureur à indemniser les époux.

Saisie du litige, la Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle que lorsque l’authenticité d’une signature est contestée, le juge doit procéder à une vérification de l’écriture, sauf s’il dispose d’éléments de conviction suffisants pour statuer sans cela (articles 287 et 288 du Code de procédure civile).

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 juillet 2025, pourvoi n° 23-23.466

4/ Voisinage : le défaut d’information du syndic ne bloque pas les actions en justice

Des copropriétaires assignent devant la justice leurs voisins, propriétaires d’un appartement dans le même immeuble, en indemnisation. Ils leur reprochent un trouble de jouissance causé par la mise à disposition de leur lot à une clientèle de passage dans le cadre de locations meublées de courte durée.

Condamnés en appel, les voisins se défendent. A l’appui de leur démarche, ils tentent de faire valoir que l’action menée à leur encontre est irrecevable, faute pour les demandeurs d’avoir informé le syndic, comme l’impose l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. En vain.

La Cour de cassation rejette l’argument. Elle affirme que l’obligation d’information du syndic n’est pas une condition de recevabilité, mais une formalité de bonne administration interne à la copropriété. En l’absence de sanction prévue par la loi, son non-respect ne peut donc empêcher un copropriétaire de saisir le juge pour défendre la jouissance de son lot.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 octobre 2025, pourvoi n° 23-19.843